Автора аферы "Элита-Центр" задержали в Санкт-Петербурге
03.10.2007

Как передала вчера вечером ТСН, в Санкт-Петербурге по требованию Интерпола был задержан один из руководителей группы компаний "Элита-Центр" Александр Волконский.

Напомним, что афера  группы "Элита-Центр" стала самым громким (по крайней мере, по состоянию на сегодня) скандалом на украинском рынке строительства жилья, когда бесследно исчезли несколько сот миллионов собранных с инвесторов гривен. Сотни пострадавших до сих пор безуспешно "ищут правды" у властей. Интересно, что среди основателей компании "Элита-Центр" присутствует Вадим Столяр - человек, занимающий 212 место в списке Партии Регионов, и, по сообщениям печати, достаточно близкий к сыну киевского мэра Леонида Черновецкого.

01.10.2007

В сентябре киевское жилье подорожало на 1%

Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из состояния стагнации.

Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года составил 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом). Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)

По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка. Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в изменении динамики переговоров, снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали. За это время наиболее привлекательные квартиры оказывались уже под задатком. Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.

Власти планируют перегрузить столицу небоскребами. Они согласились с возможностью строительства в Киеве около двух десятков высотных комплексов до 140–150 этажей общей площадью порядка 24 млн кв. м. Эксперты считают, что городская инфраструктура не выдержит такого объема, а чтобы возвести объекты в запланированные сроки, необходимо прекратить все остальное строительство.

На прошлой неделе градостроительный совет согласился с возможностью возведения в столице порядка двадцати комплексов-небоскребов. Схема размещения высотных строений в Киеве до 2020 г. предусматривает образование двух колец, одно из которых пройдет по Малой окружной дороге, а второе — на выездах из города. По словам одного из авторов проекта Валентина Штолько, сооружения первого кольца будут 50–70-этажными, а здания второго в высоте не ограничены — здесь инвесторам хотят разрешить строить хоть 140-этажные небоскребы. Внешнее кольцо высоток будет состоять из шести нежилых комплексов (в каждый войдет несколько домов), расположенных на днепропетровском, одесском, житомирском, вышгородском, черниговском и харьковском направлениях, в которых планируется разместить торговые, офисные, общественные помещения, предприятия сферы обслуживания, питания и развлечения. Главной функцией зданий на въезде в город станет, согласно планам властей...

За период с 3 по 9 сентября средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе (11 районов) выросла на 0,97% ($54) и достигла 5 618 доллара за одну сотку.

Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области:
1. Киево-Святошинский район – рост 0,37% (на $32) до $8 794/сотка
2. Обуховский район – рост 1,40% (на $99) до $7 187/сотка
3. Бориспольский район – рост 0,91% (на $51) до $5 613/сотка
4. Вышгородский район – рост 1,28% (на $69) до $5 476/сотка
5. Броварской район – рост 1,83% (на $81) до $4 513/сотка
6. Васильковский район – рост 1,23% (на $53) до $4 370/сотка
7. Бородянский район – рост 3,80% (на $88) до $2 412/сотка
8. Макаровский район – рост 2,19% (на $46) до $2 166/сотка
9. Кагарлыцкий район – рост 5,80% (на $75) до $1 369/сотка
10. Фастовский район – снижение 0,70% (на $7) до $1 039/сотка
11. Барышевский район – снижение 6,00% (на $55) до $858/сотка

Объем предложения (*) земельных участков по районам Киевской области:
1. Макаровский район – 30%
2. Бориспольский район – 19%
3. Васильковский район – 16%
4. Киево-Святошинский район – 13%
5. Броварской район – 13%
6. Обуховский район – 6%
7. Бородянский район – 1%
8. Вышгородский район – 1%
9. Кагарлыцкий район – 0,6%
10. Барышевский район – 0,2%
11. Фастовский район – 0,2%

(*) % от всей совокупности участков, выставленных на продажу по 11 районам Киевской области.

Правительство сулит дешевое жилье вместо хрущевок. На этой неделе заместитель министра строительства Александр Белянский сообщил, что наше правительство договорилось с инвестфондом Education Development Relief Fundation Inc.


(EDRFI) о выделении 6,3 млрд евро на возведение нового жилья на месте домов, прослуживших более полувека. По его словам, пилотный проект будет реализован в первом квартале 2008 года в районе столичной улицы Маршала Гречко, где расположены хрущевки.

- Построенное там жилье станут продавать на первичном рынке по цене 1 тысяча долларов за квадратный метр, - сообщил Александр Белянский.

Подобный оптимизм чиновника удивляет. Судите сами, еще даже не принят закон, позволяющий отселять людей из приватизированных квартир, парламента нет, неизвестно...

Если летом жилье в Киеве продавалось достаточно слабо, то с конца августа спрос оживился и цены поползли вверх.

Рынок недвижимости в течение всего лета будоражили слухи. Одни предсказывали резкий, на 30—40%, скачок цен после выборов, другие, наоборот — обвал. В результате покупатели заняли выжидательную позицию, и жилье даже по упавшим ценам продавалось слабо. Но сезонный фактор все же сыграл свою роль. С конца августа спрос оживился — и цены поползли вверх.

Продавцы моментально отреагировали на сезонное повышение спроса и подняли цены: "первичка" и качественная "вторичка" за последние 2 недели выросли на 0,5-2%. Цены по-прежнему стоят только на неликвидное и элитное жилье.

ПЕРВИЧКА. Новострой — прежде всего "единички" и "двушки" — за 2 последние недели "вырос" на 0,5—2%. Борис Егизарян, директор АН "Аякс", объсняет это тем, что в ответ на "демократизацию" цен на жилье (как писала "Сегодня", в марте "первичка" подешевела на 1%, в мае — на 1,5%. И в течение лета цена падала на 0,5%), застройщики решили придержать квартиры эконом-класса до сентября, когда ожидается сезонный рост спроса. И сейчас "выбросили" их на рынок. Они моментально нашли своего покупателя, увеличились продажи — и цены подросли.

Прогноз. Теперь хорошая новость — резкого скачка цен не будет. "До конца года цены на новое жилье вырастут максимум на 10%, — говорит Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины. — Этот рост неизбежен, в силу того, что дорожают стройматериалы и нужно увеличивать зарплату строителям".

Более оптимистично для покупателей настроен директор предприятия "РЭД Консалтинг" Илья Родионов: ""Удержать" цены может ужесточение банками условий займа. Например, если раньше заемщика, который приезжал в банк на хорошем авто, оценивали по высшему разряду и давали кредит на 70—80%, то теперь дадут только 50%. Плюс к тому, некоторые банки увеличили первонаначальный взнос с 5% до 20%. Такой подход отсеет многих покупателей". Но причин для понижения цен на "первичку" Илья Родионов тоже не видит: "Объемы строительства сокращаются. Если в прошлом году было 1 млн 300 тыс. м2, то в этом не дотянут и до 1 млн. К тому же, не строят квартиры малого метража, которые и стоили бы меньше. Здесь все упирается в саннормы, по которым 1-комнатная не может быть меньше 40 м2".

Что касается выборов, то специалисты отмечают, что если они и скажутся на цене жилья, то только элитного. "Сейчас "элита" "замерзла", — говорит Борис Егизарян, — продавцы ждут итогов выборов, покупатели — более выгодных цен. И только потом богатые "буратины" будут решать, сколько вкладывать в престижные таун-хаузы".

"ВТОРИЧКА". Неликвидное жилье — "хрущобы", "гостинки" — с конца июля перестали падать в цене и остановились. И их "стойкость" не может поколебать даже сезонный рост спроса. А вот качественное "вторжилье" подорожало. Как утверждает директор АН "Планета Оболонь" Александр Котенко, — на 0,5—1,5% с конца августа.

Устойчивость неликвидного жилья и небольшой рост на хорошую "вторичку" Борис Егизарян объяснят тем, что спрос и предложение находятся на одном уровне. "Сейчас на вторичном рынке очень много предложений. Особенно "единичек" и "двушек", которые прошлым летом разлетались, как горячие пирожки. Это связано с тем, что многие из тех, кто раньше зарабатывал на аренде жилья, сейчас забрали свои квартиры с этого рынка. Во-первых, потому что боятся обвала цен после выборов. Во-вторых, чтобы деньги с продажи квартиры вложить в землю, которая на сегодня является одной из самых выгодных инвестиций".

Прогноз. По мнению Александра Бондаренко, морально устаревшее неликвидное жилье в сентябре может возобновить свое падение в цене и до конца года подешевеет на 10—20%. "А вот качественное жилье будет медленно, но дорожать, — утверждает Александр Котенко. — На 0,5—1,5% в месяц. Не больше, потому что цены и так уже заоблачные". Подорожание связано с тем, что на "вторичку" всегда будет спрос. Ведь существует люди, которые не могут позволить себе новострой: нужно где-то жить, а выплачивать и кредит на новое жилье, и плату за арендуемое — очень накладно.

А вот для обвала цен предпосылок нет, считают эксперты. Чтобы он случился, должны произойти серьезные экономические потрясения вроде дефолта 1998 г. Или обвала на рынке аренды, который мог бы быть, если бы резко увеличилось предложение дешевого государственного соцжилья. Не появилось и альтернативного рынку недвижимости способа вложения денег. способа вложения денег.

ГОРОДА-СПУТНИКИ. Моментально прореагировали на изменение ситуации на столичном "недвижимом" фронте. "Если за лето отрыв цене увеличился на 30-40%, то сейчас он сократился до 10-20%, — рассказывает начальник отдела недвижимости АН "Альянс-Брок" Владислав Кулишенко. Что касается прогноза, то здесь эксперты единодушы: будет дорожать столичное жилье, будет расти цена на "крышу" и в городах-спутниках.

Рынок недвижимости замер в ожидании парламентских выборов. Из-за этого часть проектов, которые могли бы строиться, остаются на бумаге.

«Опытные заказчики не спешатвкладывать деньги в проекты, сама реализация которых может застопориться из-за смены власти», — говорит директор строительной компании «Семирамида» Алексей Василишин. Он напомнил, что после выбора мэра в течение полугода в столице царила неразбериха — пока чиновники делили портфели и сферы влияния, не было понятно, кто за что отвечает и какие вопросы решает. «То же самое случится, если поменяется министр строительства», — сказал господин Василишин.

Директор по стратегическому развитию Infocity Евгений Белоусов соглашается, что во время предвыборной кампании участники рынка не спешат вкладывать деньги в строительство в связи с «очень высокими рисками нереализации проектов».

Существует и другая сторона медали, из-за которой строители предпочитают откладывать начало строительства. «Я не хочу давать взятки чиновникам, которых через два месяца могут снять. В этом случае, придется платить снова, но уже другим», — говорит директор столичной строительной компании. Он отказался назвать свое имя, мотивировав тем, что ему еще придется ходить к чиновникам со взятками. «А если они откажутся брать деньги, то я не смогу воплотить в жизнь наши проекты», — иронизирует он. По его оценке, в структуре себестоимости строительства взятки могут достигать 30%. На этом фоне желание игроков минимизировать расходы выглядит естественным.

В качестве примеров эксперты вспоминают скандалы с компаниями «Альянс-центр» и «Кроун». Из-за недовольства жителей близлежащих домов и решением горсовета землеотводы этим компаниям, которые выделили депутаты прошлого созыва, были аннулированы. Сейчас застройщики отстаивают свои права в суде. В частности, «Альянс-центр» уже доказала неправомерность решения горсовета и намерена продолжить прерванное строительство офисно-торгового центра.

Как уже писали многие издания, около 50% строек Киева вызывают недовольство жителей.

Недвижимость уже не выгодная инвестиция, даже если рассматривать ее как инвестицию с целью решения социальных (жилищных) проблем - высокие ставки ипотеки могут не только забрать большую часть дохода инвестора, но и сделать его полным банкротом. Недвижимость лидирует в рейтинге - 97 баллов.

31 августа 2007 года

Представляем Вашему внимаю рейтинг "ТОП-10 - Рейтинг рискованных инвестиций" за август 2007 года. В Украине самыми рискованными инвестициями остаются:

1 Недвижимость E 97
2 Земля Е 95
3 Строительство E 90
4 Банки E 86
5 Стройматериалы E 80
6 Животноводство D 77
7 Реклама D 68
8 СМИ D 63
9 Металл С 59
10 Уголь С 57

* указан уровень риска инвестирования в отрасли (по 100-бальной шкале)
А - 1-20; В - 20-40; С - 40-60; D - 60-80; Е - 80-100.


Рассмотрим подробно каждую отрасль, ее состояние и риски:

1. Инвестирование недвижимости

Рынок недвижимости продолжает свое затяжное падение. Практически вся страна единодушно признает неадекватными существующие цены на жилье, а это означает, что покупать в такой ситуации никто не станет, а значит и нет спроса, на который участники рынка делают акцент в последние 2 года. Недвижимость уже не выгодная инвестиция, даже если рассматривать ее как инвестицию с целью решения социальных (жилищных) проблем - высокие ставки ипотеки могут не только забрать большую часть дохода инвестора, но и сделать его полным банкротом. Недвижимость лидирует в рейтинге - 97 баллов.

2. Земля

Рынок земли так и не планирует стабилизироваться или приобретать черты регулируемого. На рынке процветают "серые схемы", которые рассчитаны на поиск более богатого инвестора, который почему-то не приходит и не скупает гектарами "бесценные" земли для застройки. Односторонний рынок, рынок продавцов, не позволяет правильно и адекватно оценить товар, поскольку соответствующего платежеспособного спроса просто нет. Настоящих же потенциальных инвесторов отпугивает от этого рынка законодательная неразбериха в правах собственности. Можно предположить, что кардинально ситуация не изменится еще по крайней мере в течение следующего года. Риски инвестиций в рынок земли достаточно высоки - 95 баллов...

Эксперты признали: Черновецкий повышал тарифы в 3,4 раза обоснованно

Подзабытая киевлянами тарифная тема снова на слуху. Вчера привет жителям столицы передал начальник Главного управления ценовой политики Киевгорадминистрации Василий Яструбинский. Он заявил, что четыре независимые компании провели экспертизу экономической обоснованности тарифов на жилищно-коммунальные услуги в Киеве и признали прошлогоднее повышение в 3,4 раза экономически обоснованным.

По информации Василия Яструбинского, экспертизу проводили компании «Аудит-финансы», Центр правовой экспертизы «Правозахист», Институт местного развития, Киевский национальный университет строительства и архитектуры.

- Компании работали независимо друг от друга, - заявил чиновник. - Кто-то больше делал упор на нормативную часть, кто-то на отчетную. Одним словом, у каждого был свой подход. Экспертиза подтвердила обоснованность тарифов, которые мы вводили с первого декабря 2006 года. Те же тарифы, которые действуют сейчас, экономически необоснованны.

- Значит, коммуналка вырастет в цене?

- Откуда мне знать? Мы направили выводы экспертов руководству КГГА и в Киевсовет. Они и решат, что будет дальше.

Неприятная новость для тех, кто покупает или продает квартиру. Столичная администрация отменила старые тарифы КП «Киевское городское бюро технической инвентаризации» и назначила новые.

Теперь за услуги БТИ придется платить почти вдвое больше. Так, ознакомиться с поданными документами для регистрации права собственности в течение двух недель стоит теперь на полторы гривны дороже - 3 гривны 29 копеек, а если в течение трех дней - 6 гривен 58 копеек. Подготовка проекта решения местного органа власти на оформление права собственности подорожала почти на 16 гривен в течение двух недель и на 32 гривны в течение 3 дней. Теперь за это придется выложить 32 гривны 94 копейки, если не спешите, и 65 гривен 84 копейки, если торопитесь.

Все остальные услуги бюро подорожали в таком же пропорциональном соотношении на 93-94%.